📌การลงทุนคอนโดมิเนียมปล่อยเช่า: ตัวเลขที่นักลงทุนต้องคำนวณเป็น
การซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าเป็นหนึ่งในช่องทางสร้าง Passive Income (กระแสเงินสดรับสม่ำเสมอ) ที่ได้รับความนิยมสูง แต่การจะตัดสินใจว่าคอนโดห้องใดคุ้มค่าแก่การลงทุน ไม่สามารถดูเพียงแค่ "ค่าเช่าต่อเดือน" ได้ แต่ต้องคำนวณผ่านดัชนีผลตอบแทนทางการเงินที่ได้มาตรฐาน
บทความนี้จะสอนสูตรคำนวณ Rental Yield ทั้ง 3 รูปแบบ พร้อมตัวอย่างจริง
📌1. สูตรที่ 1: Gross Rental Yield (อัตราผลตอบแทนเบื้องต้น)
เป็นสูตรที่ง่ายและนิยมใช้คัดกรองโครงการอย่างรวดเร็ว:
\text{Gross Yield (\%)} = \frac{\text{ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับต่อปี (ค่าเช่าต่อเดือน} \times 12)}{\text{ราคาซื้อคอนโดรวมค่าตกแต่ง}} \times 100
ตัวอย่างการคำนวณ:
15,000 \times 12 = 180,000 บาท/ปี)\text{Gross Yield} = \frac{180,000}{3,000,000} \times 100 = 6.0% ต่อปี📌2. สูตรที่ 2: Net Rental Yield (อัตราผลตอบแทนสุทธิ)
เป็นสูตรที่สะท้อนความเป็นจริงมากที่สุด เพราะนำค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการมาหักออก:
\text{Net Yield (\%)} = \frac{\text{รายได้ค่าเช่าต่อปี} - \text{ค่าใช้จ่ายจริงต่อปี (ค่าส่วนกลาง + ค่านายหน้า + ซ่อมบำรุง)}}{\text{ราคาซื้อคอนโดทั้งหมด}} \times 100
ตัวอย่างการคำนวณ:
15,000 \times 11 = 165,000 บาท\times 50 บาท \times 12 เดือน): 18,000 บาท165,000 - 18,000 - 15,000 - 3,000 = 129,000 บาท\text{Net Yield} = \frac{129,000}{3,000,000} \times 100 = 4.3% ต่อปี📌3. สูตรที่ 3: Cash on Cash Return (ผลตอบแทนต่อเงินสดที่ควักจริง)
สำหรับนักลงทุนที่ใช้สินเชื่อธนาคาร (Leverage) โดยจ่ายเฉพาะเงินดาวน์และค่าโอน:
\text{Cash on Cash (\%)} = \frac{\text{กระแสเงินสดสุทธิต่อปี (รายรับสุทธิ} - \text{ค่างวดผ่อนธนาคารทั้งปี)}}{\text{เงินสดที่ควักกระเป๋าจริง (เงินดาวน์ + ค่าโอน + ค่าตกแต่ง)}} \times 100
