📌เสน่ห์และความคุ้มค่าของคอนโดมิเนียมมือสอง (Resale Condos)
การซื้อคอนโดมิเนียมมือสองกำลังได้รับความนิยมอย่างมาก เนื่องจากได้ ทำเลใจกลางเมืองที่หาที่ดินสร้างใหม่ไม่ได้แล้ว, ได้ พื้นที่ห้องขนาดใหญ่กว่าโครงการใหม่ในระดับราคาเดียวกัน, และสามารถ เห็นสภาพห้องจริง ส่วนกลางจริง รวมถึงเพื่อนบ้านจริงได้ทันทีโดยไม่ต้องลุ้น
อย่างไรก็ตาม การซื้อคอนโดมือสองมีความซับซ้อนทางด้านเอกสารสิทธิ์และสภาพอาคารที่ต้องตรวจสอบอย่างรอบคอบ
📌1. การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และนิติกรรม (Legal Due Diligence)
1หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2): ตรวจสอบด้านหลังโฉนดว่าชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ตรงกับบัตรประชาชนของผู้ขายหรือไม่ และติดภาระจำนองกับสถาบันการเงินใดอยู่หรือไม่
2ใบปลอดหนี้ (Debt-Free Certificate): ผู้ขายต้องขอจากนิติบุคคลก่อนวันโอน โดยต้องระบุว่าห้องชุดไม่มีหนี้ค้างชำระ
3อัตราส่วนกรรมสิทธิ์และสิทธิ์ที่จอดรถ: ตรวจสอบว่าห้องชุดได้รับสิทธิ์จอดรถกี่คัน เป็นที่จอดรถแบบไม่ฟิกซ์ หรือมีโฉนดที่จอดรถเฉพาะ
📌2. การประเมินสุขภาพของนิติบุคคลอาคารชุด (Juristic Health Check)
คอนโดมิเนียมจะน่าอยู่และรักษามูลค่าได้ในระยะยาว ขึ้นอยู่กับ ประสิทธิภาพของนิติบุคคล เป็นหลัก:
✓งบการเงินและเงินกองทุนสำรอง: สอบถามนิติบุคคลว่างบดุลมีเงินกองทุนสะสมเพียงพอสำหรับการซ่อมบำรุงใหญ่ในอนาคตหรือไม่
✓อัตราการค้างชำระค่าส่วนกลาง: หากมีลูกบ้านค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 30% อาคารอาจขาดแคลนงบประมาณในการดูแลสิ่งอำนวยความสะดวก
✓สภาพการซ่อมบำรุงลิฟต์และสระว่ายน้ำ: ลิฟต์ได้รับการตรวจสภาพตามระยะเวลาความปลอดภัยหรือไม่
📌3. ขั้นตอนการเจรจาต่อรองและการทำสัญญาจะซื้อจะขาย
1ตรวจสอบราคาตลาดเปรียบเทียบ: สำรวจว่าห้องขนาดเดียวกันในโครงการเดียวกันหรือโครงการข้างเคียงปิดการขายไปที่ราคาเท่าใด
2การระบุรายการทรัพย์สินที่แถมให้: แนบรูปถ่ายเฟอร์นิเจอร์ เครื่องปรับอากาศ และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่รวมในการซื้อขายไว้ท้ายสัญญา
3การตกลงค่าธรรมเนียมวันโอน: ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจนว่า ค่าโอน 2%, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ ใครเป็นฝ่ายรับผิดชอบ
